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[Rédaction du cabinet] Précisions bienvenues sur la révision du loyer à la baisse
Publié le :
06/12/2017
06
décembre
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12
2017
Trois arrêts rendus successivement en moins de six mois éclairent enfin le régime des clauses contractuelles des baux commerciaux visant à interdire, ou à limiter, toute baisse de loyer dans le cadre d’une révision, au visa de l’article L. 145-39 du code de commerce.
Il ressort de ces trois arrêts (Cass. Civ. 3ème, 06/10/2016, n°15-21.478 ; CA COLMAR, ch. civ. 1, 21/12/2016, arrêt n° 15/01875 ; Civ. 3ème, 30/03/2017, n°16-13.914) qu’il n’est plus possible de prévoir en matière de révision, au visa des dispositions de l’article L 145-39 du Code de Commerce, un minimum, voire un plancher de variation du loyer révisé.
La Cour de Cassation dans le dernier arrêt cité rappelle que la clause selon laquelle « le preneur renonce pendant toute la durée du bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel », ayant pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative, la renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision au visa de l’article L. 145-39 du code de commerce, qui est d’ordre public, ne peut valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis, soit après le constat d’une augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile.
Cela signifie qu’il est désormais inutile d’« encadrer », d’une façon ou d’une autre, les clauses d’indexation, la définition de la Cour de cassation dans son arrêt de principe du 14 janvier 2016 (Civ. 3ème , 14 janv. 2016, n°14-24.681) restant donc plus que d’actualité : « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier [le loyer] à la hausse et à la baisse ».
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